Fundos Imobiliários despencando | Devo vender Tudo?

 

O crescimento espantoso no número de investidores em fundos imobiliários nos últimos anos, vem chamando a atenção dos profissionais do mercado financeiro.

A poucos anos, tínhamos menos de quinhentos mil investidores que colocavam seu dinheiro nas cotas desses fundos. Mas de uns anos pra cá, parece que os FIIs caíram nas graças dos investidores brasileiros.

Hoje já somos mais de três milhões de investidores. Mas será que todos esses investidores estão preparados para escolher os melhores FIIs e suportar a volatilidade que é característica de investimentos de renda variável? Isto é o que vamos ver neste artigo.

O objetivo principal desta postagem é fazer você descobrir se está preparado para surfar nesse mar de oportunidades, ou se é mais um que está perdido, acompanhando o cardume de sardinhas da bolsa brasileira.

Por que os fundos imobiliários estão derretendo?

A queda forte nos preços das cotas dos fundos imobiliários, que aconteceu nos últimos dias, tem deixado uma pulguinha atrás da orelha de muitos investidores. Não é difícil alguns investidores menos experientes ficarem perguntando se os fundos imobiliários deixaram de ser um bom investimento.

Para acalmar os investidores menos experientes, devemos falar o seguinte: os FIIs sempre tiveram, e continuam tendo, uma correlação negativa com as taxas de juros. Quando os juros sobem, os preços das cotas dos fundos imobiliários tendem a se desvalorizar, exatamente como está acontecendo agora.

Isso é normal, já que com o aumento das taxas de juros, a renda fixa se torna mais atrativa e os investidores acabam migrando para esses investimentos.

Quando as taxas de juros recuam, a renda fixa deixa de ser atrativa e os investidores se voltam para os investimentos de risco, em busca de mais rentabilidade. É nessa hora que as cotas dos FIIs voltam a se valorizar.

É hora de vender os fundos imobiliários?

Todo investidor de fundo imobiliário deve estar ciente da correlação negativa que existe entre as taxas de juros e os preços das cotas dos FIIs, e usar isso em benefício próprio.

Para os investidores que buscam ganho de capital com a valorização das cotas, ou, para os que investe em FIIs com o intuito de obter renda passiva, o melhor momento para investir é quando as taxas de juros estão nas alturas e consequentemente o preço das cotas estão igual ou abaixo do valor patrimonial.

Os investidores que buscam ganho de capital, compram cotas de alguns FIIs que estejam com o preço descontado, para que no futuro, possam vendê-las por um preço maior, podem e devem aproveitar essas oportunidades de comprar com desconto.

Quando as taxas de juros cair novamente, a tendência é que o preço das cotas dos fundos subam e o investidor aproveite a oportunidade de vendê-las com lucro.

Quem investe pensando em renda passiva também deve aproveitar a oportunidade, pois quanto menos ele pagar por uma cota, maior será o Dividend Yield que ele terá. 

Veja o exemplo:

Um investidor comprou 100 cotas de um fundo imobiliário e pagou 120,00 reais por cada cota.

100 * 120,00 = 12.000,00

Se esse FII pagar 0,90 centavos por cota, ele terá uma renda mensal de: R$ 90,00.

Mas se ele comprou essas cotas quando as taxas de juros estavam altas, e o preço das cotas dos FIIs estava com um bom desconto, a renda passiva desse investidor pode ser muito maior.

Veja o exemplo:

12.000,00 / 100 = 120 cotas

Logo, 120 * 0,90 = 108,00

O investidor, com o mesmo valor investido, passou a obter R$18,00 a mais de renda passiva, todos os meses.

Portanto, é preciso ser paciente para esperar o melhor momento para investir em fundos imobiliários. De nada adianta escolher os melhores FIIs e pagar caro demais por eles.

Como saber se um FIIs está com um bom preço de compra?

Existem algumas formas de obter essa resposta, as mais conhecidas são essas que citaremos agora:

P/VP – Divide-se o preço que a cota está sendo negociada no momento, pelo valor patrimonial por cota.

Se esse valor estiver bem próximo de 1 é sinal de que o fundo está sendo negociado a um preço justo.

Se o resultado dessa divisão estiver abaixo de 1, significa que o fundo está sendo negociado com desconto.

Sempre é bom lembrar que o investidor deve tomar cuidado com os fundos imobiliários que estão com um P/VP muito baixo, pois isso pode significar que o fundo pode ter algum problema. Por exemplo: alavancagem ou vacância muito alta, ou qualquer outro problema mais difícil de ser detectado por um investidor inexperiente.

Portanto, esse indicador apesar de ser muito útil, não pode ser usado como o único parâmetro para uma decisão de investimento.

Dividend Yield

Quem investe pensando em renda passiva, também precisa ficar atento ao DY do fundo que pretende investir.

Se o fundo não possui um bom DY, quando comparado aos seus pares, o investidor deve se abster de comprar cotas desse fundo, já que um DY baixo, significa que o preço da cota está muito alto em relação aos rendimentos distribuídos.

Mas, o DY alto não significa que o fundo seja uma boa opção de investimento. Descubra se esse DY alto é recorrente ou se o fundo pagou um rendimento alto por algum motivo não recorrente.

Para que o fundo seja uma boa opção de investimento, para quem deseja obter renda passiva, é preciso que esse tal fundo tenha um bom histórico de distribuição de bons rendimentos.

Fundos de Tijolo ou Fundo de Papel, qual é o melhor?

Apesar de ambos serem fundos de investimentos imobiliários, eles têm características bem distintas:

O fundo de tijolo, mesmo tendo um DY menor, poder ser tão atrativo quando um fundo de papel que paga um DY maior.

A explicação para isso é muito simples: fundo de tijolo quando distribui os rendimentos, teoricamente, ele está distribuído rendimentos líquidos, ou seja, livre de inflação.

Isso acontece porque os imóveis dos FIIs de tijolo tendem a se valorizar ao longo do tempo, corrigindo assim, a inflação.

Os FIIs de papel são fundos que investem em títulos de renda fixa e costumam pagar ótimos rendimentos ao longo do tempo, mas os seus ativos (títulos) não corrigem a inflação.

O investidor precisa estar consciente de que, ao pagar os rendimentos, um FII de papel está devolvendo também, a inflação.

Uma carteira bem diversificada entre vários tipos de FIIs é considerada pelos especialistas, a melhor opção.

Por que investir em FIIs que pagam 8% ou 9% se o Tesouro Selic está pagando quase 11%?

Comparar renda fixa com renda variável não é a melhor opção.

Exemplo:

Quando um FII de tijolo paga os rendimentos de 8% ou 9% ao ano, esse rendimento é livre de imposto de renda, pois os rendimentos dos FIIs são isentos, e teoricamente também são livres de inflação, já que os imóveis tendem a se valorizar ao longo do tempo.

Já o Tesouro Selic paga a rentabilidade bruta. Quando o investidor for resgatar seu investimento, terá que pagar imposto de renda sobre os ganhos e descontar a inflação do período em que o dinheiro ficou investido. Só assim ele saberá qual foi o rendimento líquido do seu investimento.

Volto a repetir que o melhor é ter uma carteira de investimento diversificada, não só entre ativos, mas também em classes de ativos diferentes. Como por exemplo: renda fixa, fundos imobiliários, ações etc...

A cada dia vem aumentando o número de investidores em fundos imobiliários. Hoje já somos mais de 3 milhões de pessoas investindo nessa modalidade de investimentos, e a tendência é que o número de investidores em FIIs, cresça a cada dia.

Quando um investidor estuda sobre os fundos imobiliários, ele não se assusta com a volatilidade de curto prazo, já que alguns fatores podem interferir no preço das cotas, sendo as taxas de juros o que mais influencia.

Não importa se o investidor procura ganho de capital ou renda passiva, o melhor momento para investir em fundos imobiliários é quando as taxas de juros estão altas, já que o preço das cotas dos FIIs tem uma correlação negativa com as taxas de juros.

Também vimos nesta postagem que não é certo comparar renda fixa com renda variável, pois cada investimento tem suas particularidades. O melhor a fazer é diversificar a carteira não só entre ativos mas também entre classes de ativo.

E você, já está preparado para aproveitar as oportunidades que os fundos imobiliários oferecem?